Wartungsplan fürs Einfamilienhaus: welche Frist wann läuft

Ein Einfamilienhaus hat ungefähr ein Dutzend wiederkehrender Termine. Einzeln ist keiner davon schwierig. Das Problem ist, dass sie in völlig unterschiedlichen Rhythmen laufen — jährlich, alle zwei Jahre, zweimal in sieben Jahren — und niemand sie an einer Stelle zusammenführt. Der Schornsteinfeger meldet sich von allein, die Heizungswartung nicht.

Diese Übersicht sortiert die Termine nach Intervall und trennt sauber zwischen dem, was vorgeschrieben ist, und dem, was nur teuer wird, wenn man es lässt.

Der Jahresplan auf einen Blick

Jährlich

Rauchwarnmelder

Die Prüfung ist einmal im Jahr fällig: Testknopf drücken, Rauchöffnungen auf Staub kontrollieren, Batteriezustand prüfen. Das ist der einzige Punkt auf dieser Liste, der in jedem Bundesland Pflicht ist — wer allerdings dafür verantwortlich ist, unterscheidet sich. In den meisten Landesbauordnungen liegt die Wartungspflicht beim Eigentümer, in einigen beim Bewohner. Bei vermieteten Wohnungen lohnt der Blick in die Landesbauordnung und in den Mietvertrag, weil im Schadensfall genau diese Zuständigkeit verhandelt wird.

Halte die Prüfung schriftlich fest, mit Datum. Ein Prüfprotokoll ist im Streitfall der Unterschied zwischen „wurde gemacht" und „lässt sich belegen".

Heizungswartung

Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur jährlichen Heizungswartung gibt es nicht. Praktisch läuft es trotzdem darauf hinaus, aus drei Gründen: Die Herstellergarantie hängt fast immer an nachgewiesener regelmäßiger Wartung, der Verbrauch steigt spürbar bei ungewarteten Anlagen, und im Schadensfall fragt die Gebäudeversicherung danach.

Bei einer Wärmepumpe fällt die Wartung schlanker aus als bei Gas oder Öl, entfällt aber nicht: Filter, Kältekreis, Volumenstrom, Soledruck. Eine gesonderte Dichtheitsprüfung nach der F-Gase-Verordnung betrifft nur größere Anlagen; die typische Wärmepumpe im Einfamilienhaus liegt darunter.

Dach, Fassade, Dachrinnen

Keine Pflicht, aber der Punkt mit dem schlechtesten Verhältnis von Aufwand zu Folgekosten. Einmal im Frühjahr und einmal im Herbst von unten am Haus entlanggehen: verrutschte Ziegel, Risse im Putz, lose Bleche, Bewuchs an der Fassade. Dachrinnen zweimal jährlich freimachen, das zweite Mal nach dem Laubfall.

Wer vermietet oder einen öffentlichen Gehweg am Grundstück hat, sollte diese Runden ohnehin dokumentieren — sie sind der praktische Nachweis der Verkehrssicherungspflicht.

Rückstauklappe

Wenn es eine gibt: einmal, besser zweimal im Jahr auf Funktion und Dichtung prüfen. Eine klemmende Rückstauklappe merkt man erst, wenn der Keller vollläuft, und Versicherer kürzen in diesen Fällen gern mit Verweis auf mangelnde Wartung.

Alle zwei bis drei Jahre

Abgasmessung und Kehrung

Beides macht der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger, und beides kommt von allein auf dich zu — das ist der angenehme Teil. Wie oft gekehrt wird, hängt von der Anlage ab: Eine Gas-Brennwerttherme wird deutlich seltener angefasst als ein regelmäßig genutzter Kaminofen, der bis zu dreimal jährlich fällig sein kann. Die Abgasmessung bei Öl- und Gasfeuerstätten läuft je nach Alter und Typ der Anlage im Zwei- oder Drei-Jahres-Takt.

Aufheben solltest du trotzdem: Der Feuerstättenbescheid legt für dein Haus verbindlich fest, welche Arbeiten in welchem Zeitraum anfallen. Er ist das genaueste Dokument, das du zu diesem Thema bekommst.

Legionellenprüfung

Sie betrifft dich nur, wenn beides zutrifft: Du gibst Trinkwasser gewerblich ab — also vermietest — und die Anlage gilt als Großanlage, grob gesagt ab einem Speicher von mehr als 400 Litern oder mehr als drei Litern Inhalt in der Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle. Dann steht die Untersuchung alle drei Jahre an.

Im selbstgenutzten Einfamilienhaus mit üblichem Speicher besteht keine Untersuchungspflicht. Sinnvoll bleibt die Grundregel trotzdem: Warmwasser dauerhaft über 60 °C im Speicher, und nach längerer Abwesenheit alle Leitungen kräftig durchspülen.

Öltank

Wer noch mit Öl heizt, hat eine wiederkehrende Prüfung durch einen anerkannten Sachverständigen. Das Intervall hängt von Größe, Bauart und davon ab, ob das Grundstück in einem Wasserschutzgebiet liegt — es reicht von zweieinhalb bis fünf Jahren. Die genaue Frist steht in der letzten Prüfbescheinigung; sie ist damit ein Dokument, das man wirklich wiederfinden muss.

Die Termine, die nur einmal kommen

Manche Fristen laufen nicht im Kreis, sondern einmal — und werden genau deshalb übersehen.

Gewährleistungsfristen laufen still ab. Bei Bauleistungen nach BGB sind es in der Regel fünf Jahre ab Abnahme, nach VOB/B vier. Wer den Termin drei Monate vorher im Kalender hat, kann vorher noch einmal genau hinsehen — danach zahlt man Mängel selbst.

Herstellergarantien auf Fenster, Dach, Wärmepumpe oder Photovoltaik enden ebenfalls zu einem festen Datum, oft nach zehn oder fünfzehn Jahren. Das Datum steht im Kaufvertrag oder in der Rechnung.

Zwei Pflichten, die du im Netz findest – und die dich nicht betreffen

Beide tauchen in fast jeder Übersicht auf und verunsichern reihenweise Hausbesitzer.

Die Heizungsprüfung nach § 60b. Sie verlangt eine einmalige Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen — aber ausdrücklich nur in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten. Das freistehende Einfamilienhaus ist nicht gemeint, auch nicht mit alter Gasheizung. Wärmepumpen sind ohnehin ausgenommen.

Die Austauschpflicht für Heizkessel über 30 Jahre. Sie ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das Ende Juli 2026 das frühere Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat, ersatzlos entfallen — zusammen mit der 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch. Ältere Artikel im Netz führen sie noch. Wer einen funktionierenden Kessel hat, muss ihn nicht wegen seines Alters ersetzen.

Was beim Eigentümerwechsel gilt, ist eine andere Geschichte: Dort läuft eine Zwei-Jahres-Frist für Nachrüstpflichten, die den bisherigen Eigentümer nie betroffen hat.

Was du dir dazu aufschreiben solltest

Ein Wartungsplan ist erst dann etwas wert, wenn nach dem Termin etwas übrig bleibt. Vier Angaben reichen:

1. Was wurde gemacht — Wartung, Messung, Reparatur.
2. Wann genau, mit Datum.
3. Wer war da, mit Firma und Ansprechpartner.
4. Beleg dazu: Rechnung, Prüfprotokoll, Messbescheinigung.

Damit hast du drei Dinge auf einmal erledigt: den Nachweis gegenüber Versicherung und Hersteller, die Grundlage für die Steuererklärung, und die Antwort auf die Frage eines Käufers, wie es um die Anlage steht.

Die häufigsten Fehler

Alles im Kopf. Funktioniert, bis man krank wird, umzieht oder etwas Unerwartetes passiert. Dann weiß niemand sonst, wann die Heizung zuletzt gewartet wurde.

Rechnungen ohne Bezug ablegen. Eine Rechnung im Ordner „Handwerker 2023" beantwortet nicht die Frage, wann die Heizung dran war. Belege gehören an das Bauteil, um das es geht.

Auf den Schornsteinfeger verlassen. Er bringt zuverlässig seine eigenen Termine mit — aber nicht die Heizungswartung, nicht die Rauchmelderprüfung, nicht die Dachrinne und nicht die ablaufende Gewährleistung.

Termine ohne Vorlauf. Eine Frist, die man am Tag des Ablaufs bemerkt, hilft nichts. Handwerkertermine haben Wartezeit; vier Wochen Vorlauf sind das Minimum, bei der Anschlussfinanzierung eines Kredits eher ein halbes Jahr.

Diese Übersicht ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Landesbauordnungen und Verordnungen unterscheiden sich und werden geändert; welche Intervalle für dein Haus verbindlich gelten, sagen dir dein Feuerstättenbescheid und dein Schornsteinfeger.