Haus geerbt? Fünf Uhren laufen ab dem ersten Tag

Ein Haus zu erben ist selten eine Entscheidung, die man in Ruhe trifft. Es passiert mitten in einer Zeit, in der niemand an Formulare denkt. Und ausgerechnet dann laufen mehrere Fristen gleichzeitig los — einige davon mit erheblichen Folgen.

Hier sind die fünf, die tatsächlich Geld kosten, wenn man sie verpasst.

Uhr 1: sechs Wochen — annehmen oder ausschlagen

Ein Erbe kann ausgeschlagen werden. Die Frist beträgt sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem man vom Erbfall und dem Berufungsgrund erfahren hat, und sie ist knapp.

Das ist bei Immobilien wichtiger, als es klingt: Ein Haus kann eine Belastung sein. Ein Objekt mit hoher Restschuld, Sanierungsstau oder mehreren zerstrittenen Miterben kann unterm Strich negativ sein — und wer die Frist verstreichen lässt, hat das Erbe angenommen, inklusive Schulden. Wer unsicher ist, sollte die sechs Wochen für einen Kassensturz nutzen und nicht dafür, den Keller aufzuräumen.

Uhr 2: drei Monate — Anzeige beim Finanzamt

Ein Erwerb von Todes wegen ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Die Anzeige ist formlos möglich und ersetzt keine Steuererklärung — die kommt gegebenenfalls später und wird angefordert.

Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, hängt an den Freibeträgen und an der Frage, ob das sogenannte Familienheim greift. Das ist der Punkt, an dem eine dritte Uhr auftaucht.

Uhr 3: rund sechs Monate — Einzug ins Familienheim

Erben Kinder die selbst genutzte Wohnimmobilie ihrer Eltern, kann sie unter Bedingungen steuerfrei bleiben:

• Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Erbfall selbst bewohnt haben.
• Der Erbe muss unverzüglich selbst einziehen — die Rechtsprechung legt „unverzüglich" in der Regel als sechs Monate aus.
• Er muss dort zehn Jahre wohnen bleiben, sonst entfällt die Befreiung rückwirkend.
• Bei Kindern ist die Steuerbefreiung zusätzlich auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt; darüber hinaus wird anteilig besteuert.

Wer erst nach einem Jahr einzieht, weil das Haus noch entrümpelt und renoviert werden musste, verliert die Befreiung — es sei denn, die Verzögerung war nachweislich nicht zu vertreten. Renovierung allein zählt oft nicht.

Uhr 4: zwei Jahre — Grundbuch kostenlos berichtigen

Nach einem Erbfall stimmt das Grundbuch nicht mehr: Dort steht noch der Verstorbene. Die Berichtigung ist keine Pflicht mit Bußgeld — aber sie ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach fallen Gebühren nach dem Wert der Immobilie an, und die liegen bei einem normalen Einfamilienhaus schnell im mittleren dreistelligen Bereich.

Spätestens beim Verkauf oder bei einer Finanzierung muss das Grundbuch ohnehin berichtigt werden. Es früher zu tun, kostet nichts außer einem Termin.

Uhr 5: zwei Jahre — Nachrüstpflichten am Gebäude

Das ist die Frist, von der praktisch niemand weiß, und sie ist die teuerste.

Im Energierecht gibt es Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude — vor allem die Dämmung der obersten Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum und die Dämmung von Warmwasser- und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen.

Von diesen Pflichten sind Ein- und Zweifamilienhäuser ausgenommen, wenn der Eigentümer am Stichtag 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt hat. Genau diese Ausnahme hat die Generation der Eltern jahrzehntelang geschützt.

Mit dem Eigentümerwechsel endet sie. Wer das Haus erbt, geschenkt bekommt oder kauft, muss die Nachrüstpflichten erfüllen — und hat dafür zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit. Bei Verstößen sind Bußgelder bis in den fünfstelligen Bereich möglich.

Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist dabei nicht das Schlimmste, was einem passieren kann: Sie ist vergleichsweise günstig, oft in Eigenleistung machbar und rechnet sich über die Heizkosten. Teuer wird es nur, wenn man zwei Jahre lang nicht weiß, dass die Uhr läuft.

Was hier gerade weggefallen ist

Eine gute Nachricht dazu, die noch nicht überall angekommen ist: Bis vor Kurzem kam für Erben eine weitere Pflicht obendrauf — der Austausch von Öl- und Gasheizkesseln, die älter als 30 Jahre sind, ebenfalls binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Das war der Posten, der aus einer Erbschaft schnell ein fünfstelliges Problem machte.

Diese Austauschpflicht ist entfallen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das Ende Juli 2026 das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat, wurden sowohl die 30-Jahre-Regel als auch die 65-Prozent-Vorgabe beim Heizungstausch gestrichen. Wer heute ein Haus mit alter, funktionierender Heizung erbt, muss sie nicht ersetzen.

Ältere Ratgeber im Netz führen die Pflicht noch. Achte bei diesem Thema auf das Datum der Quelle — es hat sich im Sommer 2026 grundlegend etwas geändert.

Die stille sechste: die Versicherung

Keine gesetzliche Frist, aber der häufigste teure Fehler.

Die Gebäudeversicherung geht auf die Erben über — sie erlischt nicht. Zwei Dinge müssen aber passieren: Der Versicherer muss vom Eigentümerwechsel erfahren, und er muss wissen, wenn das Haus leer steht. Leerstand gilt als Gefahrerhöhung; wer ihn nicht anzeigt, riskiert den Versicherungsschutz genau in der Phase, in der das Risiko am höchsten ist.

Dazu kommen die Obliegenheiten, die im leerstehenden Haus fast unweigerlich gerissen werden: regelmäßige Kontrolle, in der kalten Jahreszeit beheizen oder wasserführende Anlagen absperren und entleeren. Ein Leitungswasserschaden in einem monatelang unbeheizten, unkontrollierten Haus ist der Klassiker — und ein Fall, in dem gekürzt wird.

Und dann noch: die Zehnjahresfrist beim Verkauf

Wer die geerbte Immobilie verkaufen will, sollte vorher die Spekulationsfrist prüfen. Bei Immobilien beträgt sie zehn Jahre — und beim Erbe zählt nicht der Erbfall, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat. Das ist meistens die gute Nachricht: Wer ein Haus erbt, das die Eltern vor dreißig Jahren gekauft haben, kann sofort steuerfrei verkaufen.

Umgekehrt gilt es aber auch. Hat der Erblasser erst vor sechs Jahren gekauft und wurde die Immobilie vermietet, läuft die Frist bei den Erben weiter — vier Jahre warten kann dann einen erheblichen Betrag ausmachen.

Die erste Aufgabe ist keine Frist, sondern eine Liste

Alle diese Punkte scheitern selten am Nichtwissen und fast immer daran, dass die Informationen fehlen. Wann wurde die Heizung eingebaut? Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Welche Versicherung läuft, mit welcher Nummer? Wann wurde das Haus gekauft, zu welchem Preis? Welcher Handwerker kennt die Anlage?

Wenn diese Fragen zu Lebzeiten beantwortet und aufgeschrieben wurden, sind die fünf Uhren Verwaltungsarbeit. Wenn nicht, sind sie eine Suche im Keller unter Zeitdruck.

Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Erbschaftsteuer, Ausschlagung und Nachrüstpflichten hängen an Details des Einzelfalls; für verbindliche Auskünfte sind Notar, Steuerberater und die zuständige Behörde die richtige Adresse.